Инвестиции в крупные торговые центры, невзирая на все трудности, что создала сперва сама пандемия, а затем и последовавший за ней кризис, остаются все же привлекательными. Интерес к ним не пропадает, но все чаще инвесторы предпочитают вкладывать  средства в строительство и реконструкцию небольших торговых комплексов в районах и микрорайонах. Закрытие больших ТЦ на время карантина привело к убыткам, районные же торговые центры пострадали немного меньше, соответственно, меньше потерь и у инвесторов

Утрата двухмесячной выручки крупными ТЦ, резкое снижение доходности не может не отразиться на сроках окупаемости инвестиционных проектов. Нет никакой гарантии, что и в дальнейшем ситуация быстро стабилизируется и потери не будут столь значительными. Вместе с тем жизнь продолжается, и большие торговые центры работают, как и работали, хотя их возможности зарабатывать по-прежнему урезаны и уровень доходов, это очевидно, заметно снизился.

Инвесторов интересует ряд вопросов, связанных с ситуацией в торговых центрах в условиях ограничений, накладываемых карантинными мероприятиями.

Как обстоят дела с возвратом инвестиций в ТЦ:

  • Проблема долговой нагрузки оказывает непосредственное влияние на масштабы роста убытков у арендодателя. Хуже всего обстоят дела у тех, кто приобрел объект, воспользовавшись заемными средствами (кредитом), под целевое финансирование. Отдавать деньги все равно придется.
  • Меньше головной боли у тех, кто сумел реализовать проект за собственные средства. Но содержать здание, где работает только часть арендаторов, нужно, иначе больше денег будет потрачено на непредвиденные аварийные ремонты. Нужно оплачивать счета за коммунальные услуги, платить налоги, а также зарплату сотрудникам с отчислениями на социальное страхование. Важно поддерживать в рабочем состоянии оборудование, обеспечить функционирование систем вентиляции, отопления. В больших и малых торговых центрах разрешено было в период жесткого карантина работать продуктовым супермаркетам, магазинам хозяйственных товаров и стройматериалов, аптекам. Средства от аренды площадей молла этими торговыми объектами зачастую помогают покрыть расходы на содержание здания и не оказаться на мели.
  • Проблемы, связанные с так называемыми «арендными каникулами». Приобретенные арендодателями помещения с расчетом получать стабильную прибыль уже переданы арендаторам, которые вынуждены закрыть свои заведения или магазины во время карантина (не по своей воле). Нет торговли, нет работы, нет дохода, и невозможно выселить арендатора, – площади уже сданы.

Как действовать арендодателю, если денег от арендатора он не может получить из-за двухмесячного карантина и его негативных последствий?

Сокращение расходов, жесткий режим экономии – хорошая идея, но не решает проблему в корне.

Действия арендодателя в условиях «арендных каникул»

Каждый арендодатель выбирает свой вариант поведения:

  1. Идем на уступки, несмотря на угрозу падения доходов в ближайшее время. Проявляем альтруизм, но теряем деньги. Зато сохраняем арендаторов, бизнес которых не приносит больших доходов и сверхприбылей, в надежде на длительное сотрудничество. И после карантина получаем успешно работающий торговый центр с заполненными площадями, с теми же арендаторами, а может, и с новыми, благополучно заполнившими пустующие пространства.
  2. Не входим в положение, а требуем оплаты у арендаторов. Если подбор арендаторов в ТЦ таков, что их бизнес не достаточно высокорентабелен, чтобы иметь хорошую подушку безопасности и какие-либо резервы, позволяющие платить аренду, не работая, нужно выбирать. Или хотим заработать прямо сегодня, любой ценой, или же думаем о перспективе на будущее и доходности от аренды в ближайшей перспективе.  Нельзя быть уверенным в том, что после карантина рыночные цены на аренду останутся на прежнем уровне, и на освободившиеся площади удастся найти арендатора, который заплатит хотя бы не меньше, чем имеем.

В кризисный период есть возможность переоценить ценности, найти пути для развития новых востребованных в обществе проектов, возможно, провести редевелопмент.

  • Требуем оплату, если у арендодателя никогда не простаивают пустые площади, всегда есть желающие их снять и арендаторы в конкретном случае рискуют больше и не заинтересованы в том, чтобы остаться без помещения в выгодном месте. А если еще в торговые площади было вложено много средств в расчете на будущую стабильную работу и прибыль, то арендатор, возможно, предпочтет оплатить аренду, чем лишиться «насиженного места» и потерять выгодную точку продаж.

Каждый объект имеет свою ликвидность, у всех разные затраты на содержание зданий, не одинаковые арендаторы и разные условия, влияющие на эффективность работы. В каждом случае решение принимается индивидуально, но инвестор должен предвидеть все риски и четко представлять варианты развития ситуации в период кризиса.

Как определить, что выгоднее: районный торговый центр или молл?

Прежде всего, не всегда размеры доходов напрямую зависят от размеров площадей ТЦ. Это во-первых. Важнее то, какие средства вложены в проект и какие доходы он может принести. Как правило, больше доходов от аренды площадей получают от торговых точек, где продают товары первой необходимости, ежедневного спроса. Наиболее результативными оказываются именно такие проекты, даже в кризисный период они успешно работают, отличаются стабильностью.

Во-вторых, ТРЦ может стоить не одну сотню миллионов гривен. А вариантов, куда выгодно и с перспективой можно вложить громадные средства, не так уж и много. И сравнивать их с выгодностью вложений в торговый центр стоимостью, которая на порядок ниже, будет не совсем корректно.

И в-третьих, для сроков окупаемости не имеет значения, один, два или три месяца были потери. Если проект имеет срок окупаемости от 5 до 10 лет, то простой не повлияет на его эффективность, это можно считать погрешностью, такие форс-мажорные ситуации обычно предвидят и учитывают при расчетах.

Итак, напрашивается вывод, что инвестиции в объекты торговой недвижимости по-прежнему актуальны. Востребованы ТЦ и большие, и поменьше, все зависит от конкретных условий. При определении срока окупаемости проекта учитываются и возможные непредвиденные обстоятельства, такие, как потери от уменьшения арендных платежей в разные периоды. Главное — это ликвидность, а не размер объекта, в который вкладываются немалые средства.

С уважением,

Дмитрий Грильберг